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秀湖底价成交 另有2宗流拍 嘉兴9.21土拍全面遇冷
2018年09月21日 13:19   来源:中国房产超市网嘉兴站
[导读]一向红火的秀湖板块,2宗宅地都底价成交,由嘉兴秀湖发展投资公司包揽,西南、王江泾宅地直接流拍,嘉城集团则底价捡漏主城东宅地。
  想到它会来,却没想到来得那么快!
  今天,市本级5地齐拍,最终:
  一向红火的秀湖板块,2宗宅地都底价成交,由嘉兴秀湖发展投资公司包揽,西南、王 江泾宅地直接流拍,嘉城集团则底价捡漏主城东宅地。
  整场土拍耗时短短10分钟,快如闪电!

  虽说这一次土拍,并无诸如6.6土拍的地 王级宝 地,但好歹也派出了秀湖等几宗相对有看点的宅地出场吆喝,只是,开发商依旧不买账,捧场的不多,甚至需要ZF自己出面来兜底。
  可见,下半年以来,红火多年的土地拍卖,已经开始趋冷,在限价背景下,房企每一次拿地,更加谨慎,不拿高价地已经成为一种默契的共识。
  如果说,7月末的土拍还处于凉意酝酿阶段,那么今天这场全面速冻的土拍,基本可以判定为这一轮土地市场降温的“集结号”。
  至于全面遇冷的原因,有业内人士直呼:起价太高!存量太多!市场下行!
  1、土地供应和成交量在增加。
  据本网统计,今年1-8月,嘉兴市本级已成功出让了22宗宅地,成交面积达110.4万方,同比增加了72.3%;总成交金额为143.2亿元,同比增加了77.2%。
  这个数字,远超去年同期,甚至,也快追平去年全年的成交量。
  谁都懂的一个道理,土地供应和成交量上来了,自然也会使得库存水位上线。
  就拿秀湖来说,目前板块内有佳源·秀湖印象、秀湖·金茂府、秀湖中粮祥云和卓 越·泓玺台四盘在售,潜在库存还有40多万方,算上此次出让的2宗地块,板块内的存量将达到60万方,留给开发商的竞争压力可想而知。
  2、地块起价过高,预期产生分歧
  短短两年时间,嘉兴宅地的起拍价从1字头攀升到了5字头,多个板块更是用起拍价便重塑了价格体系。
  而今天的5宗地起价同样不低,主城东5517元/㎡,西南5298元/㎡,王 江泾3427元/㎡,秀湖两宗宅地更是站上了7字头,起拍价便已超过了秀湖金茂府的拿地价。
  所以,即便是底价成交,这几宗地块的拿地成本,依旧不低。
  可以说,土拍起价是ZF的心理预期,溢价率则体现了开发商的预期,显然,这一次,两者的预期产生了分歧。
  3、ZF严控限价,开发商账算不过来
  开发商与ZF预期产生分歧的原因,无外乎因为两者的测算逻辑不同。
  对于开发商来说,他是逐利的,他的拿地逻辑是根据目前的限价水平倒推地价,有得赚才拿。
  但对于ZF来说,一方面严控预售价格,一方面起拍价过高,还希望土地市场保持热度,明显这样的做法不现实。
  在无法平衡好楼面价、成本以及预售证价格之间的关系,利润无法达到预期的情况下,开发商自然不敢激进、冒然拿地。
  4、房企拿地意愿下降
  房企拿地意愿下降,一则是因为没钱,二则是市场明显下行。
  别看开发商挺有钱的样子,几十亿上百亿的资金在运作,但实际上都是加了金融杠杆的,大部分的钱不是他自已的,而是银行的钱。一旦银根收紧,开发商马上就会断粮。
  而当下市场环境复杂,融资多渠道收紧,对于预期市场的不确定及对资金回流的不确定,都使得投资行为趋于保守,控制土地投资力度成为多数房企共识。
  另一方面,嘉兴本轮上涨行情已超过了二年,价格翻倍,无论是单价还是总价都让市场感觉到了购买压力。最近一个月,各大纯新盘的去化情况,都不甚理想,更有一成首付、特价房等优惠重出江湖,开发商非常担心后续的购买力是否能够跟上。


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